С 2021 года продажа четырех квартир в Грузии не освобождается от НДС

В Грузии до недавнего времени действовала налоговая льгота, позволяющая физлицам продавать до 4 квартир в течение 48 месяцев без налогообложения НДС. Подобные операции не рассматривались как хозяйственная деятельность и соответственно не облагались налогом на добавленную стоимость. Однако после внесения изменений в Налоговый кодекс эта норма больше не действует.

Продажа жилой недвижимости в Грузии и НДС

Согласно ст. 49 Приказа №996 Министерства финансов Грузии ранее физлица не платили НДС при осуществлении до 4 сделок с грузинской недвижимостью в течение 48 месяцев. Данный нормативный акт был нацелен на граждан, которые вынуждены по личным причинам продавать свое жилье (например, переезд). Закон ограничивал количество жилой недвижимости и устанавливал конкретный срок. Допускалось, что физлицо в течение 4 лет может продать максимум 4 жилья исключительно в некоммерческих целях.

Однако данное правило распространялось абсолютно на все сделки, в том числе коммерческие. Физлица могли заниматься бизнесом в сфере недвижимости и продавать до 4 жилых объектов не платя НДС. Служба Доходов Грузии знала о подобных сделках, однако никак не могла на их повлиять. Поправки в Налоговый кодекс изменили текущую ситуацию.

Узнать о ситуации на рынке грузинской недвижимости поможет информация о рынке недвижимости Тбилиси на конец 2020 года.

Начисление НДС в Грузии при продаже квартир

Ставка НДС в Грузии – 18%. Налогоплательщиками НДС можно стать в добровольном порядке или в обязательном при превышении годового оборота от коммерческой деятельности — более 100 000 лари (около $30 000). При этом облагается налогом только последняя транзакция (в полной сумме), которая проходит указанный порог.

Рассмотрим 2 варианта:

С жилой недвижимостью в Грузии до 2021 года ситуация была следующая:

Если физлицо в течение 4 лет продавало более 5 объектов жилой недвижимости, тогда НДС облагалась 5-ая и последующие сделки, но при условии, что их стоимость превышает 100 000 лари. 

Здесь возможны следующие варианты:

Пример 1: человек продал 8 квартир в Грузии по цене 110 000 лари каждая за 5 лет, тогда продажи четырех последних квартир на сумму 440 000 лари будут облагаться НДС (формула расчета: 440 000/1,18*0,18).

Пример 2: физлицо продало 6 квартир в Грузии за 4 года по 80 000 лари. Подобная ситуация предусматривала начисление НДС только с 6 квартиры (в полной сумме), так как продажа 5 квартиры не превышала пороговое значение.

Изменения в Налоговом Кодексе Грузии

Ст. 49 Приказа №996 прекратила свое действие с 01.01.2021 года после внесения поправок, связанных с определением «экономической деятельности». С 2021 года в соответствии с налоговым законодательством, НДС применяется к продажам товаров и услуг только в рамках экономической деятельности. Однако если подобные операции не относятся к бизнесу, тогда сделка освобождается от НДС.

В НК Грузии под экономической деятельностью подразумевают поставку товаров/услуг, кроме разовой и нерегулярной деятельности.

В связи с вышесказанным, если продажи жилой недвижимости в Грузии носят нерегулярный или разовый характер, то они не должны облагаться НДС. Очевидно, что продажа одного объекта жилой недвижимости полностью соответствует такому условию. Однако, если количество сделок превышает 1, например, физлицо продало 2-3 квартиры. В таком случае необходимо учитывать дополнительные факторы:

Вышеуказанная информация будет анализироваться Службой Доходов при проверках. Однако это не означает, что физлица будут платить НДС за каждую сделку с грузинской жилой недвижимостью. Если доказать, что сделка носит разовый либо нерегулярный характер удастся избежать фискальных платежей.

Интересуетесь недвижимостью в Грузии, обращайтесь к нашим экспертам за консультацией. Мы осуществляем полный спектр услуг, связанных с подбором и покупкой грузинской недвижимости.