Підготування договорів купівлі-продажу та оренди нерухомості у Грузії

Підготування документів купівлі-продажу або оренди нерухомого майна у Грузії дуже затребувана послуга серед іноземців. Більшість бізнесменів розгладять Грузію як країну, де вигідно вкладати кошти у купівлю нерухомості, особливо у житло курортних регіонів та столиці. Завдяки зростанню популярності країни серед туристів великим попитом серед інвесторів користуються апартаменти у готелях, квартирах у новобудовах, міні-готелях, хостели, які можливо віддавати у оренду цілий рік без перерви. Найбільший попит на придбання нерухомості у Грузії виявлено з боку бізнесменів СНД та сусідніх країн. Це пов’язано з відносно невеликою відстанню між державами, наявністю російськомовного персоналу (більшість грузинських громадян вільно спілкуються на російській мові) та стабільною економічною ситуацією. Також важливим привілеєм є нескладний процес придбання та оформлення нерухомості.

Беззаперечним підтвердженням стабільного зростання попиту на нерухоме майно є той факт, що тільки за 2018 рік Грузію відвідало 8,7 млн. туристів, що на 9,8: більше, ніж за 2017 рік. За версією міжнародного порталу Numbeo за темпами розвитку туризму Грузія посідає 5 місце серед 125 країн світу. За рейтингом туристичного відомства ООН Грузія знаходиться на 4 позиції у світі та на другому по Європі. Аналітики впевнені, що кількість мандрівників та подорожуючих гостей буде тільки зростати. Збільшенню популярності країни на міжнародному рівні сприяє активна реклама Грузії у міжнародних масштабах. Крім цього, Уряд країни планує втілити цілий перелік державних програм, за якими Грузія отримає інфраструктуру для відпочинку туристів впродовж усього року, на протязі чотирьох сезонів. Збільшення напливу гостей країни сприяє постійному та стабільному зростанню вартості нерухомості. Також експерти зазначають – подальше збільшення цін призведе до підвищення зацікавленості з боку інвесторів. За статистикою, ціни на нерухомі об’єкти у Тбілісі зросли на 24,3% (дані за третій квартал 2018 року) у порівнянні з третім кварталом 2017 року.

Наша компанія має чималий досвід підготування договорів купівлі-продажу чи оренди для різних типів нерухомості у Грузії. Ми надамо швидку допомогу у підборі об’єкту для придбання або оренди, щоб інвестиції, спрямовані на купівлю нерухомого майна, швидко повернулись та почали приносити прибуток. Також ми допоможе отримати у власність якісну нерухомість з великим рівнем ліквідності, житло для особистого перебування у Грузії. Наші юристи допоможуть укласти договір на найбільш вигідних для вас умовах, а також домовитися про знижку чи розстрочку від продавця.

Вартість послуг підготування договорів за угодами відносно нерухомості складає від 100 доларів США. На вказану ціну впливає тип нерухомого майна, необхідного до придбання, його вартість, кількість та рівень складності угоди.

Огляд ринку нерухомості Тбілісі

Законодавство Грузії не забороняє іноземцям купувати нерухоме майно житлового та комерційного призначення. Єдине виключення – це земельні ділянки, на продаж яких ще у 2017 році накладено мораторій.

Лідером за кількістю реалізованої нерухомості у Грузії є саме столиця держави – Тбілісі. У цьому місті укладено 44% від усіх угод по країні. За три квартали 2018 року усього у Тбілісі реалізовано 38 552 об’єкта житлової нерухомості.

Найбільшим попитом користуються квартири у будинках району Сабуртало (27%), найнижчим – у Чугуреті (3,5%). Загалом картина продажу нерухомості у розрізі районів Тбілісі виглядає наступним чином:

Вивчаючи вартість нерухомого майн зазначимо, що самим дорогим районом столиці є Мтацмінда, де ціна одного квадратного метру досягає 1099 доларів США. Доречи, вартість зросла на 7,3% у порівнянні з аналогічним періодом 2017 року. На другій позиції за респектабельністю розмістився район Ваке (972 долара, +5,3), на третьому Сабуртало (893 долара, +2,0%). Загалом зростання вартості нерухомих житлових об’єктів зафіксований в усіх районах Тбілісі за виключенням Самгорі (546 доларів, -2,5%).

Під час придбання квартири чи будинку з метою подальшої оренди рекомендується також чітко проаналізувати ситуацію цього сегменту ринку. У відповідності до статистики, найдорожча оренда одного квадратного метру у районі Мтацмінда (7,772$), трохи дешевше у Ваке (7,36$) та, доручи, саме цей район займає друге місце за кількістю продажів нерухомості. Менш за все на оренду житла витрачають мешканці Самгорі (5,69$). Якщо порівняти вартість оренди нерухомого майна з аналогічним періодом 2017 року, ситуація не зовсім однозначна: ви наймання житла подорожчало у Самгорі (+19%), Чугуреті (6.78$, +4,4%), Ісані (6,69$, +2,5%) та Надзаладеві (5,32$, +0,6%). Більш за все знизилась вартість оренди у Мтацмінда (7,772$, -13,9%) та Крцанісі (7,05$, -9,8%).

Огляд ринку нерухомості у інших регіонах Грузії

Другим за кількістю попиту на нерухомість є курортне місто Батумі,який розмістився на березі Чорного моря, чим приваблює туристів, полюбляючи відпочинок на морському узбережжі. Причиною великого попиту на житлові об’єкти є саме доступна вартість на житло серед усіх міст Чорноморського узбережжя. Експерти прогнозують на 2019 рік, що будівельні компанії задля покриття попиту збільшать власні потужності на 101%. Загалом планується за 2018-2019 роки здати у експлуатацію 22 752 об’єкта нерухомості. Вартість одного квадратного метру у Батумі коливається від 500 до 3000 доларів США.

Також збільшився опит на нерухомість гірськолижних курортів Бакуріані, Годердзі та Гудаурі. У Бакуріані, за думкою експертів, найшвидше повернення вкладених у нерухомість коштів – 25% на рік. Такий підвищений рівень рентабельності придбання досягається завдяки найдовшому у Грузії курортному сезону. Тут він триває вісім місяців, та саме Бакуріані буде претендентом на проведення зимових олімпійських ігор у 2030 році. Крім цього, у 2023 році місто проведе чемпіонат світу з фрістайлу.

Процедура купівлі нерухомості у Грузії

Великим попитом у Грузії серед іноземних гостей користуються: квартири у новобудовах, апартаменти у готелях, міні-готелі, таун-хауси, котеджі, що розмістилися у курортних зонах та столиці. Головні задачі, які переслідують покупці нерухомості:

• отримання постійного виду на проживання у Грузії – надається за умови інвестування на суму 300 000 ларі (приблизно 120 тисяч доларів США);
• отримання стабільного прибутку від оренди нерухомого майна;
• прибуток від спекулятивного продажу нерухомих об’єктів;
• придбання для власного перебування у країні.

Іноземцям задля укладення договорів купівлі-продажу достатньо мати з собою закордонний паспорт. Безпосередньо у пунктах документу вказується: фамілія, ім’я покупця, реквізити паспорту, громадянство та місце реєстрації.

Під час придбання нерухомості у розстрочку чи кредит необхідно, щоб термін придатності закордонного паспорта перевищував період дії кредитного договору або угоди про розстрочку платежів.

У залежності від типу нерухомості, що купується, покупці проходять одну з двох процедур. Якщо купівлі підлягає об’єкт первинного ринку, необхідно укладення двох договорів – попереднього та основного. У тексті першого документу фіксується наступна інформація: терміни передачі нерухомості, параметри квартири, внутрішній ремонт, білий (з внутрішнім ремонтом, комунікаціями, Інтернетом, опаленням) або чорний каркас (комунікації підведено  до входу у квартиру без внутрішнього ремонту) та зобов’язання укласти найближчим часом основний договір.

Після укладання попереднього документу покупець зобов’язаний надати заяву на реєстрацію у Реєстр як майбутній власник нерухомості.

Далі у відповідності з умовами договору забудовник зобов’язаний здати у експлуатацію нерухомість у вказаний термін. Зі свого боку покупець має сплатити усю вартість придбання. Наступним кроком буде підписання основного договору. Для завершення процедури новому хазяїнові необхідно перереєструвати нерухомість як на власника.

Реєстрація права власності на нерухомість відбувається у Будинку Юстиції за наявності:

• заяви, яка заповнюється у електронному вигляді співробітником Будинку Юстиції у період звернення;
• закордонного паспорту;
• договору купівлі-продажу;
• копії дозволу на будівництво;
• документів, що підтверджують сплату.

Купівля житла на столичному ринку має простішу схему. Між продавцем та покупцем відразу укладається основний договір купівлі-продажу. Право власності у Державному Публічному Реєстрі реєструється на підставі:

• заяви;
• закордонного паспорту;
• документу про здачу будинку у експлуатацію;
• технічного паспорту нерухомості;
• платіжного доручення або квитанції, що підтверджує сплату.

Перед вирішенням здійснювати угоду обов’язково перевіряйте, чи не знаходиться об’єкт нерухомості під арештом чи обтяженням. Для отримання цієї інформації потрібно взяти виписки з Реєстру прав на предмети нерухомості. Документ можна отримати безпосередньо у Будинку Юстиції, потрібно тільки сплатити мито 50 ларі (пришвидшена процедура підготування у день звернення) або 15 ларі (виписка надається наступного дня).

Грузинське законодавство передбачає підписання договору купівлі-продажу довіреними представниками, що представляють інтереси покупця за наявності нотаріально завіреної довіреності. Кількість необхідних екземплярів купчої – 3 штуки. Текст договору складається на мовах, які доступні усім учасникам угоди. Тому крім грузинської мови використовується російський та англійський переклад.

Кінцева реєстрація прав власності на нерухомість відбувається у Будинку Юстиції чи Агенції громадянського реєстру після сплати мита. Її розмір повністю залежить від швидкості реєстрації: підготування документів за 4 робочих дні – 50 ларі, забрати усі документи на наступний день коштує 150 ларі, зробити усе за день, коли відбулося звернення – 200 ларі.

Безпека розрахунків під час придбання нерухомості у Грузії

Придбати нерухомість у Грузії можна не тільки власними коштами, частіше вигідно домовитися з забудовниками про розстрочку чи оформити іпотечний кредит у банку. Зазвичай      розстрочку надають до моменту передачі будинку у експлуатацію, а кредит не вдається узяти на термін, що перевищує дозволений час перебування іноземного громадянина на території Грузії.

Розрахунки з договору купівлі-продажу відбуваються тільки безготівковим шляхом на банківський рахунок забудовника у ларі. Термін розрахунку, графік платежів, банківські реквізити – уся інформація фіксується у тексті договору. Частіше продавці вимагають повного розрахунку на протязі трьох робочих днів після підписання договору або передачі будинку у експлуатацію.

Задля підвищення рівня безпеки розрахунків рекомендовано користуватися такими банківськими послугами: банківський депозитарій чи акредитив. Спосіб проведення розрахунку також потрібно обов’язково передбачити у пунктах діючого договору.

Переваги придбання нерухомості у Грузії та можливі ризики

Інвестування у грузинську нерухомість приваблює більшість бізнесменів за рахунок:

• стабільного зростання вартості нерухомого майна;
• можливості отримувати стабільний пасивний прибуток від оренди житла;
• можливості отримати постійний вид на проживання;
• відсутності податку на майно – нерезиденти його не сплачують.

Особливою популярністю серед інвесторів користуються квартири у будинках, де присутня керуюча компанія. Така організація бере на себе роботи з ремонту, сплату комунальних послуг, приглядає за нерухомим майном та шукає орендарів. З її допомогою вдасться суттєво занизити витрати часу на підготування житла перед здачею у оренду. В результаті власник вирішує свої питання та не турбується про ви наймання житла третіми особами. У той же час квартира приносить стабільний пасивний прибуток.

Але завчасно іноземці мають врахувати можливі ризики, які дуже зростають з причин незнання ринку та місцевого законодавства:

• придбання чи оренда нерухомого майна за завищеною вартістю;
• параметри нерухомості не будуть відповідати умовам (відсутність чи погана якість комунікацій, невдале розташування, відсутність ремонту).

Також покупцю важко домовлятися з грузинськими продавцями про найбільш вигідні умови продажу, щоб отримати знижку чи розстрочку на максимальний термін.

Після звернення за допомогою до кваліфікованого юриста, який добре орієнтований у місцевому законодавстві та у ситуаціях на ринку нерухомості Грузії покупець отримає бажаний об’єкт. При цьому умови будуть кращі, аніж стандартні, що забезпечить високу ефективність інвестицій.

Наша компанія вже багато років надає послуги з підготування договорів купівлі-продажу та оренди у Грузії, також здійснює безпосередній супровід угоди на усіх етапах до передачі майна у власність покупця. Якщо вас цікавить придбання чи оренда нерухомого об’єкту, ми допоможемо вам придбати бажане житло за найбільш вигідними умовами. Вартість наших послуг – від 100 доларів США. Вказана сума залежить від індивідуальних особливостей угоди, тому на початковому етапі необхідно узгодити усі важливі ситуації з нашим юридичним представником.

Сплата наших послуг здійснюють будь-яким комфортним способом у відповідності з інвойсом на рахунок іноземного банку. Звертайтеся до нас вже зараз за електронною адресою [email protected], щоб ми оперативно зв’язалися з вами задля обговорення деталей майбутньої угоди щодо нерухомого майна.