Подготовка договоров купли-продажи и аренды недвижимости в Грузии

Подготовка договоров купли-продажи или аренды недвижимости в Грузии очень востребована среди иностранцев. Многие бизнесмены рассматривают Грузию, как страну где выгодно покупать недвижимость, особенно в курортных регионах и в столице. Благодаря росту популярности страны среди туристов большим спросом среди инвесторов пользуются апартаменты в гостинцах, квартиры в новостроях, мини-отели, хостелы, которые можно круглый год сдавать в аренду. Самый большой спрос к покупке недвижимости в Грузии проявляют бизнесмены из СНГ и соседних стран. Это связано с относительно недалеким расстоянием между государствами, наличием русскоязычного персонала (многие грузины свободно говорят на русском языке), стабильной экономической ситуацией и несложным процессом покупки.

Подтверждением стабильного увеличения спроса на недвижимость является тот факт, что за 2018 год Грузию посетило 8,7 млн. туристов, что на 9,8% больше чем в 2017 году. По версии международного портала Numbeo по темпам развития туризма Грузия заняла 5 место среди 125 стран мира. В рейтинге туристического ведомства ООН Грузия находится на 4 позиции в мире и на 2 — в Европе. Аналитики утверждают, что количество туристов будет расти и дальше. Увеличению популярности страны на международном уровне будет способствовать активная реклама Грузии в международных масштабах. Кроме этого правительство страны планирует реализовать ряд государственных программ, целью которых является создание в Грузии инфраструктуры для отдыха туристов круглый год, все четыре сезона. Увеличение потока туристов способствует постоянному и стабильному росту цен на недвижимость. Да и к тому же эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение стоимости квадратного метра. Как показывает статистика, цены на недвижимость в Тбилиси выросли на 24,3% (данные за 3 квартал 2018 года) по сравнению с 3 кварталом 2017 года.

Наша компания имеет значительный опыт подготовки договоров купли-продажи или аренды для разных типов недвижимости в Грузии. Мы окажем помощь в подборе объекта покупки или аренды, чтобы инвестиции направленные на приобретение недвижимости быстрее окупились и начали приносить доход. Также мы помогаем приобрести качественную недвижимость для личного проживания в Грузии. Наши юристы помогут заключить договора на наиболее выгодных условиях, а также договориться о скидке или рассрочке от продавца.

Стоимость услуг подготовки договоров по сделкам с недвижимостью составляет от 100 долларов США. На цену оказывает прямое влияние тип недвижимости, местоположение, ее стоимость, количество, а также уровень сложности сделки.

Обзор рынка недвижимости Тбилиси

Законодательство Грузии не запрещает иностранцам приобретать недвижимость, как жилую, так и коммерческую. Единственным исключением являются земельные участки – на их продажу с 2017 года установлен мораторий.

Лидером по количеству реализованной недвижимости в Грузии является Тбилиси. В столице заключено 44% всех договоров по стране. Всего же за три квартала 2018 года в Тбилиси было реализовано 38 552 объекта жилой недвижимости.

Лучше всего спрос на квартиры и дома в районе Сабуртало (27%), ниже всего — в Чугурети (3,5%). В целом же картина продаж недвижимости в разрезе районов Тбилиси следующая:

В разрезе же стоимости недвижимости, то самым дорогим районом столицы является Мтацминда. Здесь цена 1 м. кв. достигает 1099 долларов США. И кстати цена выросла на 7,3% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. На второй позиции по респектабельности расположился район Ваке (972$, +5,3), а на третьем – Сабуртало (893$, +2,0%). В целом же рост цен на недвижимость зафиксирован во всех районах Тбилиси, кроме Самгори (546$, -2,5%).

При покупке квартиры или дома с целью сдачи ее в аренду рекомендуется также проанализировать ситуацию на рынке. В соответствии со статическими данными, дороже всего обходится аренда 1 квадратного метра в районе Мтацминда (7,772$), чуть дешевле — в Ваке (7,36$) и кстати этот район второй по количеству продаж недвижимости. Меньше всего на аренду жилья тратят жители Самгори (5,69$). Если сравнивать стоимость аренды недвижимости с аналогичным периодом 2017 года, то ситуация не совсем однозначная. Сдача жилья подорожала в Самгори (+19%), Чугурети (6,78$, +4,4%), Исани (6,69$,+2,5%) и Надзаладеви (5,32$,+0,6%). Больше всего снизилась стоимость аренды в районе Мтацминда (7,772$, -13,9%) и Крцаниси (7,05$, -9,8%).

Обзор рынка недвижимости в других регионах Грузии

Вторым по величине спроса на недвижимость является курортный город Батуми. Он находится на берегу Черного моря и тем самым привлекает туристов, которые любят морской отдых. Причиной большого спроса на недвижимость в этом городе является самая доступная цена на жилье среди всех городов Черноморского побережья. Эксперты прогнозируют, что в 2019 году строительные компании, чтобы покрыть спрос увеличат свои мощности на 101%. В целом же планируется за 2018-2019 год сдать в эксплуатацию 22 752 объектов недвижимости. Стоимость 1 м.кв. жилья в Батуми колеблется в пределах от 500 до 3 000 долларов США.

Также увеличивается спрос на недвижимость в горнолыжных курортах Бакуриани, Годердзи и Гудаури. В Бакуриани по словам экспертов самая быстрая окупаемость недвижимости – 25% в год. Такой высокий уровень рентабельности покупки достигается благодаря самому длинному в Грузии курортному сезону. Здесь он длиться 8 месяцев. И кстати, именно Бакуриани будет претендовать на проведение зимних Олимпийских игр в 2030 году, кроме этого в 2023 году в городе пройдет чемпионат мира по фристайлу.

Процедура покупки недвижимости в Грузии

Большим спросом в Грузии среди иностранцев пользуются: квартиры в новых домах, апартаменты в отелях, мини-отели, таун-хаусы, коттеджи, которые располагаются в курортных зонах и в столице. Основные цели, которую преследуют покупатели:

• получить постоянный вид на жительство в Грузии – выдается при условии инвестирования на сумму 300 000 лари (около 120 тысяч долларов США);
• получение стабильного дохода от сдачи недвижимости в аренду;
• получение прибыли от спекулятивной продажи недвижимости;
• покупка для личного проживания.

Для заключения договора купли-продажи или аренды иностранцу достаточно только иметь с собой заграничный паспорт. Непосредственно в тексте договора указывается: фамилия, имя покупателя, реквизиты паспорта, гражданство и место регистрации.

При покупке недвижимости в рассрочку или в кредит необходимо чтобы срок действия заграничного паспорта превышал период действия кредитного договора или договора рассрочки платежа.

В зависимости от типа приобретаемой недвижимости применяется две процедуры. Если приобретается объект на первичном рынке, предусматривается заключение 2-х договоров – предварительного и основного. В тексте первого содержится следующая информация: сроки сдачи недвижимости, параметры квартиры, внутренняя отделка, белый (с внутренней отделкой, коммуникациями, интернетом, отоплением) или черный каркас (коммуникации подведены к входу в квартиру, без внутренней отделки), и обязательство заключить в будущем основной договор.

После заключения предварительного договора покупатель должен подать заявку на регистрацию в реестре в качестве будущего владельца.

Далее в соответствии с условиями договора застройщик обязан сдать в эксплуатацию недвижимость в обусловленные сроки, а покупатель должен полностью выплатить всю стоимость покупки. Далее последует заключение основного договора. Для завершения процедуры новому собственнику необходимо перерегистрировать недвижимость как на владельца.

Регистрация права собственности на недвижимости проводится в Доме юстиции при наличии:

• заявления – заполняется в электронном виде работником Дома юстиции в момент обращения;
• заграничного паспорта;
• договора купли-продажи;
• копии разрешения на строительство;
• технического плана недвижимости;
• документов, подтверждающих оплату.

Покупка жилья на вторичном рынке проходит проще. Между продавцом и покупателем сразу же заключается основной договор купли-продажи. Право собственности в Государственном публичном реестре регистрируется на основании:

• заявления;
• заграничного паспорта;
• документа о сдаче дома в эксплуатацию;
• технического плана недвижимости;
• платежного поручения или квитанции подтверждающей оплату.

Перед покупкой недвижимости обязательно следует проверить не находиться ли объект под обременением. Для этого следует взять выписку из реестра прав на предметы недвижимости. Ее получить можно непосредственно в Доме юстиции заплатив пошлину: 50 лари (ускоренная процедура подготовки в день обращения) или 15 лари (выписка выдается на следующий день).

Грузинское законодательство допускает подписание договора купли-продажи доверенным представителем покупателя при наличии нотариально заверенной доверенности. Количество экземпляров купчей – 3 штуки. Текст договора составляется на языках понятных для всех участников сделки, поэтому кроме грузинского используются русский и английский перевод.

Окончательная регистрация права собственности на недвижимость проводится в Доме юстиции или Агентстве гражданского реестра после уплаты пошлины. Ее размер опять же зависит от скорости регистрации: подготовка документов за 4 дня — 50 лари, забрать документы на следующий день — 150 лари, сделать все в день обращения — 200 лари.

Безопасность расчетов во время покупки недвижимости в Грузии

Приобрести недвижимость в Грузии можно не только за собственные деньги, порой выгоднее договориться с застройщиком о рассрочке или же оформить ипотечный кредит в банке. Обычно рассрочку предоставляют до момента сдачи дома в эксплуатацию, кредит же в банке не удастся оформить на срок, превышающий дозволенное время пребывания иностранца на территории Грузии.

Расчеты по договору купли-продажи проводятся безналичным путем на банковский счет застройщика в лари. Сроки расчетов, график платежей, банковские реквизиты все это указывается в тексте договора. Обычно продавцы требуют осуществить полный расчет в течение 3 рабочих дней после заключения договора или сдачи дома в эксплуатацию.

Для повышения уровня безопасности расчетов рекомендуется воспользоваться такими банковскими услугами, как: банковская ячейка или аккредитив. Способ проведения расчетов также нужно обязательно предусмотреть в тексте договора.

Преимущества покупки недвижимости в Грузии и возможные риски

Инвестирование в грузинскую недвижимость привлекает многих бизнесменов за счет:

• стабильного роста стоимости недвижимости;
• возможности получать стабильный пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду;
• возможности получить постоянный вид на жительство;
• отсутствия налога на имущество – нерезиденты его не платят.

Кстати особой популярностью среди инвесторов пользуются квартиры в домах, где есть управленческая компания. Последняя берет на себя организацию ремонтов, оплату коммунальных счетов, присмотр за недвижимостью, поиски арендаторов. С ее помощью удастся снизить затраты времени на подготовку жилья для сдачи в аренду. В результате владельцу не придется отвлекаться на решение различных задач связанных с купленной недвижимостью, а она в свою очередь будет приносить ему стабильный доход.

Но перед тем, как решится на самостоятельную покупку иностранцу следует учесть возможные риски, которые резко возрастают по причине незнания рынка и местного законодательства:

• приобретение или аренда недвижимости по завышенной цене;
• параметры недвижимости не будут соответствовать требованиям (отсутствие или плохое качество коммуникаций, не то местоположение, отсутствие ремонта).

Кроме этого покупателю сложно будет договориться о более выгодных условиях продажи, получить скидку, рассрочку на максимальный срок.

Обратившись за помощью к опытному юристу, который хорошо ориентируется в законодательстве и в ситуации на рынке недвижимости, покупателю удастся приобрести или арендовать желаемый объект на лучших, чем стандартные условиях, и тем самым обеспечить себе высокую эффективность инвестиций.

Наша компания уже много лет предоставляет услуги по подготовке договоров купли-продажи или аренды в Грузии, а также осуществляет непосредственное сопровождение сделки на всех ее этапах. Если Вас интересует покупка или аренда недвижимости, мы поможем Вам приобрести желаемый объект на наиболее выгодных условиях. Стоимость наших услуг – от 100 долларов США. Цена зависит от индивидуальных особенностей сделки, поэтому на начальном этапе необходимо обговорить все важные моменты с нашим юристом.

Оплата наших услуг осуществляется любым удобным для Вас способом, в соответствии с инвойсом на счет в иностранном банке. Обращайтесь к нам уже сейчас на электронную почту: [email protected] и мы оперативно свяжемся с Вами для обсуждения всех деталей будущей сделки.